Achat d’une maison louée : les droits
et obligations du nouveau propriétaire

Celui qui achète une maison ne souhaite généralement qu’une seule chose : emménager au plus vite ! Cela se complique lorsque la maison achetée est déjà occupée par un locataire qui, lui, souhaite probablement rester dans la maison.

Achat d’une maison louée : les droits et obligations du nouveau propriétaire

Normalement, le bail doit avoir été enregistré par le précédent propriétaire. En effet, l’enregistrement d’un bail de résidence principale est une formalité obligatoire. Tous les propriétaires ne le font cependant pas parce qu’aucune sanction directe n’est prévue. Le nouveau propriétaire doit ensuite connaître la durée totale du bail et de la durée écoulée depuis la signature du bail.

Le bail a été enregistré

Si un bail a déjà été enregistré au moment de la vente de la maison, le nouveau propriétaire doit le respecter. Cette règle s'applique même si le contrat prévoit le contraire. Le nouveau propriétaire reprend donc tous les droits et obligations de l’ancien propriétaire. Le nouveau propriétaire peut ainsi mettre fin au contrat de bail de la même manière qu'aurait pu le faire l'ancien propriétaire. Les possibilités de rupture du bail dépendent alors de la durée du contrat de bail.
Bail de 9 ans ou plus : le propriétaire peut mettre fin au bail à tout moment pour occuper personnellement la maison qu’il a achetée. Il ne doit en principe verser aucune indemnité au locataire. Il doit par contre respecter un préavis de 6 mois, qui ne prend cours qu’au premier jour du mois qui suit le jour où le locataire a reçu le préavis (Par exemple, le 1er mars si le préavis est envoyé entre le 1er et le 28 février). Attention, le nouveau propriétaire ne peut pas faire n’importe quoi. Il doit occuper la maison au plus tard 1 an après la fin du préavis et pendant 2 ans au moins.
Le nouveau propriétaire peut rompre le contrat de bail aux mêmes conditions pour permettre à un membre de sa famille d’occuper la maison. Les membres de la famille qui peuvent occuper la maison sont le conjoint du propriétaire, les descendants, ascendants et collatéraux du 1er, 2e ou 3e degré (c’est-à-dire ses frères et sœurs, oncles et tantes, neveux et nièces, etc.) du propriétaire et de son conjoint. Si le propriétaire ne compte pas occuper la maison lui-même, il doit obligatoirement le mentionner dans son préavis. Il doit y préciser le nom et le lien de parenté de la personne qui va habiter la maison. Il ne peut plus changer d’avis ensuite.
Si une de ces conditions (délai et durée minimale d’occupation, indication de l’occupant dans le préavis) n’est pas respectée, le locataire peut réclamer 18 mois d’indemnités au propriétaire.
Bail de courte durée (3 ans ou moins) : le propriétaire ne peut en principe pas mettre fin au contrat de bail. Cependant, le contrat de bail prévoit peut-être une possibilité de rupture pour le propriétaire. Dans ce cas, il peut en faire usage.

Le bail n'a pas été enregistré

Si le bail n’a pas été enregistré, le nouveau propriétaire doit vérifier depuis combien de temps le locataire occupe la maison.
La maison occupée depuis plus de 6 mois : le nouveau propriétaire remplace aussi l'ancien propriétaire dans ses droits et obligations. Il peut mettre fin au bail de 9 ans ou plus pour occuper la maison de la même manière que si le bail avait été enregistré. Cependant, le délai de préavis est réduit à 3 mois au lieu de 6. Pour bénéficier de cette réduction de délai, le propriétaire doit envoyer le préavis dans les 3 mois de la signature de l'acte authentique de vente signé chez le notaire. Passé ce délai, le nouveau propriétaire perd cet avantage. S‘il donne son préavis plus de 3 mois après avoir signé l’acte authentique de vente, il devra donc respecter un préavis de 6 mois.
La possibilité pour le nouveau propriétaire de mettre fin au bail est moins évidente. Certains juges de paix estiment que l’on peut y mettre fin en respectant les mêmes conditions que pour un bail de 9 ans non enregistré, d’autres considèrent qu’il n’est pas possible de le rompre, sauf si c’est prévu par le contrat de bail. Dans cette situation, il est vivement recommandé de prendre contact avec un avocat ou un notaire de la Région pour connaître les habitudes du juge qui devra éventuellement traiter le dossier.
La maison occupée depuis moins de 6 mois : le bail n'est pas opposable au nouveau propriétaire. Il ne doit donc pas le respecter et peut y mettre fin sans préavis ni indemnité. Notez cependant que si le locataire ne s’en va pas, il faudra un jugement du juge de paix pour procéder à une expulsion forcée.

Camille Garcez, juriste - Asbl Droits Quotidiens

Sur le même sujet

Devenir proprio : quelques conseils

Jeune couple avec jumeaux, nous aimerions devenir propriétaire car ça nous fait mal de verser un loyer pour rien. Quelles sont les questions prioritaires à se poser avant un achat ?

 

Je veux devenir propriétaire

Trois ménages sur quatre sont propriétaires de leur logement. Le Belge a bel et bien une brique dans le ventre, mais jusqu’à quand ? Aujourd’hui, il devient de plus en plus difficile d’acheter un bien, surtout quand on ne dispose que d’un seul revenu. L’accessibilité aux prêts hypothécaires devient de plus en plus compliquée et les banques sont de plus en plus frileuses : périodes de remboursement raccourcies, garanties augmentées... Y aurait-il d’autres pistes ?

 
 
 
Le Ligueur utilise des cookies pour faciliter la navigation sur ce site web et permettre l’utilisation de ses fonctionnalités. Si vous continuez à utiliser ce dernier, nous considérerons que vous acceptez l'utilisation des cookies. J'accepte l'utilisation des cookies
En savoir plus