Devenir propriétaire, la galère !

30 ans, un boulot, en couple, et des projets de vie plein la tête… Avec une priorité : avoir un toit. Mais acquérir un bien immobilier, en pleine crise, c’est le parcours du combattant. Même hors de Bruxelles, notre très chère capitale. Conseils, astuces et réflexion d’une future jeune propriétaire pour ceux qui souhaitent suivre le même parcours.

Devenir propriétaire, la galère !  - Thinkstock

Avril 2011

Personnellement, je ne suis pas pressée, mais mon compagnon me tanne pour qu’on commence la recherche d’une maison. Il n’a pas tort. Plus on visite, plus on sait ce qu’on veut, ensemble. Et plus on en apprend sur les subtilités de l’achat d’un bien immobilier. A commencer par le b.a.- ba. Les trois critères importants pour faire le bon achat sont : 1. La situation.  2.  La situation.  3. La situation. On choisit de s’installer à Namur. Et comme on bosse à Bruxelles et qu’on a qu’une voiture, ce sera à proximité de la gare.

Mai 2011

Première visite : une maison de maître à rafraîchir à 275 000€. C’est dans notre budget. Le style nous plaît, mais commençons d’abord par l’examen de base. Le toit est en bon état. Le chauffage est à refaire. L’électricité est à refaire. Et les châssis, à remplacer par du double vitrage. Tout ça fait exploser le budget. Nous tentons une offre à 255 000€…
Cette maison, je m’y vois déjà, avec sa (future) cuisine qui donne sur un jardin orienté plein sud, ses belles pièces de vie et ses chambres spacieuses… Mais mon compagnon n’est pas de cet avis : la maison est située dans un tournant, on ne peut pas se garer devant, ni de l’autre côté du trottoir. « Et pour décharger les courses, ou nos futurs enfants, tu ne trouves pas ça dangereux ? », me lâche-t-il. Je rétorque qu’on ne vit pas devant sa maison… une seconde avant que deux voitures entrent en collision sous notre nez. D’accord, je m’incline.

Octobre 2011

L’été, l’immo, c’est mort. Rien à visiter pendant des semaines. À la rentrée, ça reprend. Ouf ! Et voilà une nouvelle jolie maison dans nos critères et notre budget. La difficulté, c’est de s’y projeter. On fait abstraction des locataires, de leurs chiens, d’un désordre incommensurable. On jette un œil sous la vielle moquette, on fait le ménage dans sa tête… On y retourne avec un ami architecte qui confirme qu’il y a du boulot. Et même quand on aura tout rénové (le toit, l’annexe sur les deux étages, la cuisine, la salle de bain…), l’espace restera petit. Et ce qu’on ne pourra jamais changer, c’est l’étroitesse du jardin. Nous laissons tomber.

Avril 2012

Pendant les mois froids, les offres immobilières se font aussi rares. Et en période de crise, les gens ne vendent pas. Mais près de la gare et du centre-ville, une belle et grande maison, divisée en trois appartements nous fait de l’oeil. Elle est chère, mais si on se serre la ceinture durant quelques années en occupant uniquement le rez-de-chaussée et qu’on loue les 1er et 2e étages, on pourrait s’en sortir. On investira les étages petit à petit, à mesure que la famille s’agrandira. Ces choses précisées, on se rend à la commune pour consulter les plans et l’affectation actuelle du bien. Certaines maisons sont vendues comme immeubles de rapport, mais peuvent être reconnues comme unifamiliales pourvu qu’on régularise la situation, ce qui amène de gros frais (Une maison enregistrée comme unifamiliale n’intéresse pas les investisseurs !). Pas de chance pour nous, la maison est enregistrée comme immeuble de rapport. On tente quand même la vente aux enchères. On fait nos calculs. On fixe notre plafond. A ne pas dépasser ! D’autant que les frais sont plus élevés lors d’un achat en vente publique. Notre stratégie : montrer qu’on est déterminés, et qu’on mettra le prix, pour décourager les autres acquéreurs potentiels. Le stress monte. Une fois… deux fois… et c’est déjà foutu. Les plus relax, c’étaient les plus friqués. Next one!

Septembre 2012

Après quelques nouveaux mois d’été déserts en offres immobilières, on s’impatiente. On commence à s’éloigner d’un de nos critères principaux (la proximité à pied de la gare). D’après les statistiques, il faut en moyenne deux ans avant de trouver sa maison. Il ne faudrait pas faire de bêtise dans la précipitation. Un achat immobilier, c’est un engagement financier qui peut aller jusqu’à trente ans. Se tromper et devoir revendre ensuite, c’est aussi perdre tout l’argent qu’on a mis dans les travaux, soit un bon pourcentage du prix d’achat. On prend son mal en patience et on se fixe un délai. Nous décidons de ne pas revoir nos critères avant juin 2013.

Novembre 2012

Et pourtant, on a encore failli craquer pour cette petite maison cosy, à 30 minutes de la gare. Sa chaleur, son poêle à bois, son grand jardin sud-ouest… Mais soyons raisonnables : trop petite et sans chauffage central. Tout casser pour l’installer, c’est aussi un budget. Nous nous concentrons sur nos fondamentaux.

Janvier 2013

À 6 minutes et 24 secondes chrono de la gare, une maison avec garage et jardin, deux chambres… Trop petite pour être définitive, mais on pourra y habiter quelques années. On fait nos calculs pour pouvoir la louer lorsqu’on aura trouvé notre maison définitive. « Faire offre à partir de 170 000€ ». C’est jouable. Et là, pas de travaux. Juste trois châssis à changer. On pose nos valises, et on investit. La super-affaire ! Oui, mais… réfléchissons : 170 000€ + les frais de notaire, c’est aussi risquer de griller toutes nos cartouches dans une maison temporaire ! On se tâte. On fonce quand même. Et on n’est pas les seuls. Il y a déjà des offres à 170 000€, sans clause suspensive. On monte à 171 000€. Et on remarque que « faire offre à partir de… », ça signifie aussi « vente aux enchères » pour le notaire. Il entame ses négociations. Il signale qu’un autre amateur en offre 172 000. Et exige que notre offre soit valable quinze jours ! Ça nous paraît bizarre. En effet, c’est son exigence à lui, ça n’a rien de légal. On hésite… on maintient notre offre, sans surenchérir. Tant pis. Il ne faut pas non plus que la bonne affaire devienne une erreur. Et les compteurs sont de nouveau remis à zéro.

Aujourd’hui, nous scrutons Immoweb jour après jour… Après tout, ça ne fait pas encore deux ans qu’on cherche. 

Stéphanie Grofils

En pratique

Les bonnes questions à se poser

  • Préférez une visite de jour pour juger de la luminosité des pièces 
  • Quelles est la raison de la vente ?
  • Quelles est l’orientation de la maison ? 
  • Contrôlez l’état du toit, de la chaudière, du chauffage, de l’installation électrique, des murs, des tuyauteries, l’encadrement des portes pour évaluer les coûts de rénovation 
  • Évaluez la circulation entre les pièces, et leur agencement 
  • Demandez le diagnostic de performance énergétique 
  • La maison est-elle reliée au gaz de ville ?
  • Assurez-vous qu’il n’y a pas d’humidité ni de fissures sur les murs
  • Demandez le montant des factures de chauffage, le montant du revenu cadastral et si vous pouvez bénéficier des droits d’enregistrement réduit de 5 ou 6% 
  • Vérifiez auprès de la commune que la maison n’est pas construite dans une zone inondable, ni trop près des zones à glissements 
  • Rendez-vous au service urbanisme pour connaître les possibilités d’agrandissement de la maison et autres infos sur les annexes
  • Flânez dans le quartier pour humer si l’ambiance vous convient
  • Où chercher un notaire ?  www.notaire.be vous donne toutes les infos sur l’achat d’un bien ou d’un terrain à bâtir, les aides au logement, etc.

Help !

Les pièges à éviter

  • Ne sous-estimez pas «l'effet TVA» (21%) et les frais 
  • N’oubliez pas qu’un acompte de 10% du prix d’achat est généralement demandé à la signature du compromis de vente  
  • Calculez les frais à payer cash à l’acte car ils ne sont généralement pas financés par les banques
  • Attention au coût des travaux de rénovation et contactez un architecte ou un entrepreneur qui évaluera le montant des travaux 
  • Le mètre sera l'un de vos meilleurs amis lors de vos visites, mais n'y voyez pas systématiquement malice : il faut distinguer surface brute et surface nette (hors épaisseur des murs).

Le saviez-vous ?

Aucune assurance n’est obligatoire, mais certaines sont régulièrement imposées par les banques et/ou fortement conseillées :

  • L’assurance décès ou assurance vie : chacun des propriétaires choisit de couvrir un montant. En cas de décès de l'assuré, ce montant est versé au conjoint survivant (ou aux enfants), qui l’utilisera pour amortir le solde restant dû de l'emprunt hypothécaire.
  • L’assurance incendie : elle couvre l’habitation et/ou son contenu, contre les incendies, mais aussi les dégâts des eaux, les inondations, et les forces de la nature. Bien souvent on prévoit également dans ces contrats une couverture (totale ou partielle) contre le vol.
  • Attention : votre banquier vous proposera sans doute la couverture de ces risques dans son institution, couplé avec un taux de crédit plus avantageux. Vous avez toujours le droit de ne pas vous assurer via votre banque.
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